강서구 준공업지역의 효율적인 관리방안

( 강서구준공업지역 관리지원 특별위원회 보고자료 )

□ 준공업지역 현황

○ 강서구 준공업지역 면적 : 2,882,515㎡

- 서울시 준공업지역 면적의 10.4%, 강서구 면적의 6.7%

(마곡 도시개발구역내 준공업지역 면적 1,112,515㎡ 포함)

□ 준공업지역의 효율적인 관리방안

○ 가양동․등촌동 일원 강서구 도시정비․개발방안 수립용역추진(2008.4.토지공사)

○ 등촌동 준공업지역 지구단위계획 구역지정 추진(2009.1. 강서구)

□ 기타 참고사항

○ 준공업지역 관련 도시계획조례 개정<‘08.7.30>

○ 新도시계획 운영체계 내용<시장방침 제61호, ‘09.2.11>

- 도시계획 변경 사전협상 업무처리지침

○ 서남권르네상스 프로젝트 추진계획<시장방침 제84호, ‘09.2.20>

준 공 업 지 역  현 황

ꏅ 준공업지역 개요

○ 정 의

: 경공업 등의 입지로 일자리 제공에 주목적이 있는 용도지역의 한 종류이며 주거․상업․업무 기능도 보완적으로 입지토록 함으로써 직․주 근접의 실현이 용이한 지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조)

○ 서울시 준공업지역 면적 : 27.71㎢

구 분	영등포구	구로구	금천구	성동구	강서구	도봉구	양천구	계
준공업지역 면 적(㎢)	9.10	6.52	4.40	3.22	2.88	1.52	0.07	27.71
해당자치구의 비중(%)	37.1	32.4	32.9	19.1	6.7	7.3	0.4	서울시전체의 4.6%
서울시준공업지역 면적대비 비중(%)	32.8	23.5	15.9	11.6	10.4	5.5	0.3	100

○ 우리구 준공업지역 면적 : 2,882,515㎡

구 분	염 창 동	등 촌 동	가 양 동	마 곡 동	마곡지구
면 적(㎡)	713,364	446,002	553,012	57,622	1,112,515
구성비(%)	24.75	15.47	19.18	2.00	38.60

※ 서울시 준공업지역 면적의 10.4%, 강서구 면적의 6.7%

준공업지역의 효율적인 관리방안

서울시에서 『준공업지역 종합발전계획』수립을 위하여 용역이 시행됨에 따라 우리구 가양동․등촌동․염창동 일원 준공업지역 관리방안을 서울시에 건의『서남권 르네상스계획』과『준공업지역 종합발전계획』수립 용역,『新도시계획 운영체계 시행』에 적극 반영되도록 하고자 함.

ꏅ 추진경위

○ 2007. 4. 23 : 살고싶은 도시 강서구 발전계획수립 학술용역시행

○ 2008. 1. 29 : 강서구 준공업지역 도시정비․개발사업 참여의향 제출

- 제출자 : 한국토지공사

○ 2008. 2. 21 : 구청장 방침 No165 (준공업관리방안)

○ 2008. 3. 27 : 강서구 준공업지역 도시정비․개발을 위한 기본 협약 체결

- 협약 체결자 : 강서구 ↔ 한국토지공사

○ 2008. 4. 15 : 강서구 준공업지역 도시정비․개발 방안 수립 용역 시행

- 용역 시행자 : 한국토지공사

○ 2008. 7. 10 : 가양동․등촌동 일원 개발행위허가의 제한 및 지형도면 고시

○ 2008. 7. 30 : 준공업지역 관련 서울시 도시계획 조례 개정

○ 2008. 10. 16 : 서울시『준공업지역 종합발전계획』수립용역 시행

- 용역기간 : 2008.10.16.~2009.08.12. (용역기간 : 10개월)

○ 2008. 12. 30 : 마곡지구 준공업지역 지정에 따른 도시관리계획(용도지역) 변경결정<서울시고시제2008-499호>

- 우리구 의견을 배제하고 준공업지역 지정 및 해제

○ 2009.2.19 : 新도시계획 운영체계 시행 통보(시장방침 제61호,‘09.2.11)

○ 2009.2.27 : 新도시계획 운영체계 시행에 따른 안내문 발송 (토지소유자)

ꏅ 준공업지역 현황 및 문제점

○ 현 황

- 토지이용현황은 전체적으로 주거기능 66%, 공장기능 34%로 염창동은 사실상 주거지역화 되었으며, 등촌동은 주거와 공장 기능이 혼재되어 있고, 가양․마곡동은 (주)CJ, (주)대상의 대규모 공장이적지와 자동차 매매센터가 입지하고 있음.

- 대규모 공장, 자동차관련시설 등이 주거지역에 인접․혼재되어 도시미관 저해 및 환경피해로 용도지역 변경을 요구하는 집단 민원이 계속되고 있음.

- 마곡 도시개발구역 주변지역으로 개발압력이 증가하고 있어 지역여건 변화에 대응하는 도시관리계획의 정비가 필요함.

○ 문 제 점

- 준공업지역은 장래 도시의 ‘성장동력원’ 을 제공하는 유보지 성격을 띠고 있어 한번 주택지로 개발되고 나면 다른 용도로 변경이 어렵고 신규 확보도 어려워 지역내 산업기반의 붕괴에 따른 도시발전 저해 가능성

- 준공업지역 용적율(400%) 기준을 적용받아 이미 개발된 지역을 추후 재건축시에는 용도지역 변경시 적용되는 주거지역 용적율(150~250%) 차이로 문제점 발생

- 용도변경이 되어도 기존에 입지한 자동차 정비공장등 시설은 영업행위를 계속할 수 있어 단기간에 민원해소는 불가

ꏅ 준공업지역의 합리적 관리방안

○ 기본방향

- 공업기능과 주거기능간의 충돌로 인한 민원해소

- 준공업지역내 난개발 방지 및 기반시설 확보방안 모색

- 대규모 공장이적지에 대한 개발활성화 및 노후불량지역 정비

- 마곡지구 도시개발사업 추진에 따른 배후도시로서 도시공간 구조개편

○ 관리방안

- 기존의 준공업지역내 필요한 기반시설 확보 및 용도지역 변경을 위해 도시개발사업 및 지구단위계획 등을 수립

- 역세권 인접지역 : 역세권지역 활성화를 위해 용도지역 변경

(준주거지역, 일반상업지역)

- 양천길 주변지역 : 배후주거지역으로 용도변경

(제3종일반주거지역, 준주거지역)

- 대규모 이적지 : 공공기반 시설의 확보를 위해 도시정비․개발계획 수립

(도시개발사업 등 검토)

- 염창동일대 : 현 주거기능 유지

- 등촌동일대 : 지구단위계획 구역지정 및 수립 추진

ꏅ 세부관리방안

○ 가양동․마곡동․등촌동일대(※준공업지역 시범사업 구상안)

- 면    적 : 0.44㎢

- 지역여건 : 대규모 공장 이전부지 및 자동차 매매센터 입지

- 추진현황

․ 2008.3.27 : 강서구 준공업지역 도시정비․개발을 위한 기본 협약 체결

(한국토지공사⇔강서구청)

․ 2008.4.15 : 강서구 준공업지역 도시정비․개발방안 수립용역 시행

(한국토지공사)

․ 2008.7.10 : 개발행위허가의 제한 및 지형도면 고시

․ 2009.2.20 : 서울시 서남권르네상스 프로젝트 추진계획

<시장방침 제84호>의 핵심사업 반영

○ 등촌동일대 용역사업 추진

- 사 업 명 : 등촌동 준공업지역 지구단위계획구역지정 용역

- 사업목적

․ 준공업지역내 주거환경 저해시설 규제로 인한 민원 해소 및 도시환경 개선

․ 역세권주변의 계획적․발전적인 정비계획 수립

- 사업개요

․ 위    치 : 등촌동 준공업지역 일원

․ 용역기간 : 2009.1.22.~2010.1.21.

․ 규    모 : 422,361㎡

․ 용 역 사 : 동일기술공사(주)

․ 사 업 비 : 250백만원(구비)

- 향후계획

․ 2010년 지구단위계획 수립용역 시행

․ 사 업 비 : 250백만원(구비)

ꏅ 향 후 계 획

○ 서울시 서남권르네상스 추진계획과 준공업지역 종합발전계획 수립 용역에 우리구 준공업지역의 효율적인 관리방안을 반영해줄 것을 서울시에 적극 건의.

○ 가양동 등촌동 일대 준공업지역은 준공업지역 종합발전계획 방안에 맞추어 도시정비․개발사업 및 지구단위계획 등을 수립하여 추진.

○ “新도시계획 운영체계 시행”<시장방침 제61호, ‘09.2.11>과 관련하여 준공업지역 대규모부지 용도변경 도시계획 수립과 “서남권르네상스 프로젝트 추진계획”<시장방침 제84호, ’09.2.20>의 핵심사업으로 “가양지역 대규모부지 전략개발사업”이 서울시 계획에 적극 반영될 수 있도록 추진.

○ 가양동 일대 준공업지역의 도시정비․개발사업 또는 新도시계획운영체계 시행(대규모부지 용도변경 등)을 추진하면서 마곡 워터프론트계획과 더불어 지구내 양천현아 복원, 양천향교, 겸재기념관, 허준박물관 등 문화관광 네트워크의 거점으로 조성.

참고1)

ꏅ 준공업지역 관련 도시계획조례 개정(2008.7.30)

[별표 2] 준공업지역내 공장부지(이적지 포함)에 대한 공동주택 허용기준
(제35조제2호, 제7호 관련)

1. 공장의 범위

가. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 및 같은 법 시행령상의 공장

나. 「건축법시행령」 별표 1 제18호의 창고시설 및 제20호 바목의 자동차관련시설 중 자동차정비공장

다. 현재 공장기능을 수행하지 않고 있더라도 지목이 “공장용지”로서 나대지이거나 주차장 등으로 사용하고 있는 토지

2. 산업부지 확보비율

가. 도시계획조례 제35조제2호 및 제7호의 단서에서 정하는 산업부지 확보비율은 다음과 같다.

사업구역내 공장비율 (2008.1.31 기준)	사업구역 면적대비 산업 부지 확보비율	비 고
10～30% 미만	20% 이상	사업구역은 준공업지역만을 대상으로 산정한다.
30～50% 미만	30% 이상
50% 이상	40% 이상

3. 산업부지에 설치할 수 있는 산업시설의 범위

가. 「서울특별시 전략산업 육성 및 기업지원에 관한 조례」 제2조 제10호의 산업시설

나. 「건축법 시행령」 별표1 제3호 제1종근린생활시설 및 제4호 제2종근린생활시설과 제7호 판매시설은 가목 용도의 지원시설(해당 건축물연면적의 20%이하)에 한한다.

다. 도시환경정비계획 및 지구단위계획 수립을 통하여 시 도시․건축공동위원회의 심의를 거쳐 산업시설로 인정하는 경우

4. 기  타

가. 공동주택 및 노인복지주택 건립을 위한 노후건축물 적용기준은 시행규칙으로 정한다.

나. 공공시설부지의 위치․용도․비율과 공공시설 제공에 따른 용적률 완화 등에 대하여는 도시환경정비계획 및 지구단위계획을 통하여 시 도시․건축공동위원회 심의를 거쳐 정한다.

참고2)

新도시계획 운영체계(도시계획 변경 사전협상 업무처리지침) 내용

대규모 부지 용도변경 도시계획수립 체계 개선

토지 활용 잠재력이 높은 대규모 부지에 대하여 도시개발의 활성화를 위해 용도지역 및 도시계획시설 변경 등 도시계획수립 운영체계를 개선하여 도시의 균형발전을 도모하고자 함.

Ⅰ

추진근거

❍ 서울시장 방침 제16호 (서울시 도시계획과-1954호, 2009.2.11)

▶ 서울의 경쟁력 강화를 위한 「新도시계획 운영체계 시행」

Ⅱ

적용범위

❍ 부지 규모 : 10,000㎡이상

❍ 부지 조건

• 부지 전체가 단일 기능으로 이용되고,

• 일단의 부지로 구획된 독립적 개발이 가능한 부지(합필 제외)

❍ 도시계획 변경 검토요건

• 개발 잠재력 실현이 필요한 상업지역 또는 준주거지역 변경이 가능한 부지

• 도시계획시설 폐지 또는 도시계획 시설과 비시설의 입체복합개발이 가능한 부지

※ 도시계획 변경 사전협상 검토대상에서 제외되는 부지

• 정비사업 등 개발사업 구역에 편입된 토지 ⇒ 당해 사업계획 등으로 운용

• 소규모 필지로 형성된 집합부지 ⇒ 사업 및 지구단위계획으로 운용

▶ 준공업지역의 시행시기 등은 현재 수립중인 「준공업지역 종합발전계획」과 연계검토 ⇒ 신청은 받아서 제시

Ⅲ

운영기간

❍ 지속적으로 시행(예정)

❍ 2009년 상반기 도시계획 변경 협상기간은 30일로 정하여 시행

⇒ 3.25한 용도변경 협상제안 2개소 신청(CJ, 화이트코리아)

Ⅳ

新도시계획 시행 제안 신청현황

1

Ⅰ

CJ(주)

부지현황

❍ 위    치 : 강서구 가양동 92-1 외 68필지

❍ 부지면적 : 102,933㎡ (약 31,200평)

❍ 용도지역 : 준공업지역

용도변경 추진계획

❍ 용도변경내용 : 준공업지역 ⇒ 준주거지역 + 일반상업지역

❍ 사업계획내용 : 업무시설, 오피스텔, 호텔, 공연장, 아트갤러리 등

❍ 공공기여 방안(계획)

- 공공기여율 : 24.5%(공공시설 16.6%, 공익,공여시설 7.9%내외)

- 공공기여방안 : 도로, 공원, 도서관, 유치원, 공연장

2Ⅰ

화이트코리아(주)

부지현황

❍ 위    치 : 강서구 가양동 52-1 외 23필지

❍ 부지면적 : 59,966㎡ (약 18,170평)

❍ 용도지역 : 준공업지역

용도변경 추진계획

❍ 용도변경내용 : 준공업지역 ⇒ 준주거지역

❍ 사업계획내용 : 업무 및 판매시설, 공동주택(아파트)

❍ 공공기여 방안(계획)

- 공공기여율 : 20.1%(공공시설 10.9%, 공익시설 9.2%내외)

- 공공기여방안 : 청소년 도서관, 공원, 도로 등

업무흐름도(운영 절차)

		용도변경 협상제안 (사업자 → 자치구)
		협상제안 검토요청 (자치구 → 시장)			- 구청장 검토 의견서 제출		14일 이내
도시계획위원회 자 문		용도변경 타당성 검토 (시 장)			- 협상 가능 부지 ⇒ 사전 협상 - 협상 불가 부지 ⇒ 종결 ※ 자문단 구성ㆍ운영 / 관련부서 협의		60일 이내
		검토결과 통보 (시장→구․사업자)
		사업계획 제출 (사업자 → 시장)			- 사업계획 / 도입용도 / 공공기여 등		6개월 이내
주민설명회		개발계획․공공기여 협상 (협상 위원회)			전담T/F 운영 / 관련부서 협의
도시계획위원회 자문
		협상결과 통보 (시장→구․사업자)			- 협상결과 공개 - 도시계획수립 법정절차 착수

참고3)

서남권르네상스 프로젝트 추진계획

(준공업지역 관련내용 요약)

노후한 공장, 열악한 기반시설로 낙후된 이미지의 서남권을 비즈니스․환경․문화를 선도하는 신경제거점도시로 조성하기 위해 서남권르네상스 프로젝트 시책사업을 발굴 추진코자 함

Ⅰ		추진배경

□ 공장이전 및 산발적 개발사업으로 산업기반이 위축되고 있는 광범위한 서남권 준공업지역의 계획적 정비․개발을 통하여 신산업 거점 조성 및 서울의 새로운 성장동력 확보 필요

□ 주거와 공장의 혼재, 부족한 녹지 및 문화시설 등 낙후된 생활환경 개선으로 시민의 삶의 질 제고

Ⅱ		정책과제별 세부사업

□ 정책과제

정 책 과 제	핵 심 사 업 (지역발전 파급효과가 높고 조기가시화 가능 사업)	추진부서
지역발전을 선도할 전략거점 육성 (대규모부지 전략개발)	∘ 금천구청역 주변 전략개발 ∘ 온수역 주변 전략개발 ∘ 영등포교정시설부지 개발 ∘ 가양지역 전략개발 ∘ 신정차량기지 개발	도시계획국
준공업지역 체계적 개발․정비	∘ 준공업지역종합발전계획 수립 ∘ 도시환경정비사업 시행	도시계획국 균형발전본부
준공업지역의 신산업거점 조성	∘ 서남R&D컴플렉스 건립 ∘ 산업시프트 건립	경쟁력본부

□ 핵심사업 주요내용(요약)

중점전략 및 핵심사업		주 요 추 진 내 용
Ⅰ. 중심지 육성 (7개 사업)
전략거점 육성 (대규모 부지 전략개발)		￭ 대 상 : 대상 ․ CJ 공장부지, 자동차매매장 일대 456,495㎡ ￭ 내 용 : 마곡지구 및 지역 역사자원과 연계하여 개발 (‘10 개발계획수립) - 산업, 상업, 주거, 역사․문화기능 등 ￭ 추진부서 : 도시계획국 지역발전계획추진반
	6. 가양지역 대규모부지 전략개발
Ⅱ. 준공업지역 탈바꿈 (4개 사업)		❍ 준공업지역에 대한 소극적 정책방향을 전환, 적극적 정비와 개발 지원을 통하여 산업과 주거, 문화가 조화된 신경제 중심지로 탈바꿈
준공업지역 체계적 정비		￭ 내 용 : 열악한 주거환경 개선 및 산업경쟁력 확보를 위하여 준공업지역 정비에 대한 종합적인 가이드라인 마련 - 종합정비방안 : 지역별 정비방안, 산업부지 배치계획 등 - 열악한 환경의 정비 시급지역에 대한 도시환경정비기본계획 수립 - 미래복합도시 공간 창출로 산업기반 유지 및 쾌적한 환경 조성 ￭ 계 획 : ‘09.8 계획 수립 ￭ 추진부서 : 도시계획국 도시계획과
	1. 준공업지역 종합발전계획 수립
	2. 준공업지역 도시환경정비 사업 시행	￭ 내 용 : 주공혼재로 환경이 열악하여 시급한 정비가 필요한 지역에 대하여 정비사업 시행으로 쾌적한 주거환경 조성 및 산업기반 유지 ￭ 계 획 : 시범사업 정비예정구역 선정(‘09.3) 및 기본계획 수립 - 대상 : 4개소 약 350,000㎡(준공업지역 소재 자치구별 1개소) ￭ 추진부서 : 균형발전본부 도심재정비1담당관
신산업 거점 육성		￭ 내 용 : 준공업지역내 도시환경정비사업시 친환경임대산업단지를 건립하여 정비사업으로 공장터전을 상실할 우려가 있는 영세공장에 공장공간 제공 및 신산업 입지 공간 확보 ￭ 규 모 : 부지면적 12,000㎡ x 4개소= 48,000㎡ 건축면적 28,800㎡(건폐율 60%) ￭ 계 획 :‘09.5 단지 위치 등 학술용역, ’11.12 1단지 조성 및 입주 ￭ 추진부서 : 경쟁력강화본부 기업지원담당관
	4. 산업시프트 건립